新華網(wǎng)消息據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞
樓市調(diào)控在近期疾風(fēng)驟雨，房?jī)r(jià)走勢(shì)卻仍撲朔迷離，調(diào)控政策在金融領(lǐng)域是否又要?jiǎng)哟笫止P?這是個(gè)引發(fā)市場(chǎng)聚焦與擔(dān)憂的問(wèn)題�！�傳發(fā)改委正起草樓市新文件
更嚴(yán)厲調(diào)控正在醞釀】
2010年4月，樓市遭遇“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控，全國(guó)特別是一線城市成交量慘跌，但是房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺。市場(chǎng)人士分析，管理層或?qū)⒊雠_(tái)在力度和范圍上更嚴(yán)厲的調(diào)控新政，劍指高房?jī)r(jià)。
對(duì)于目前調(diào)控的執(zhí)行情況，銀行人士認(rèn)為，銀行并沒有“躲貓貓”;由于感覺到管理層調(diào)控的決心，有些中小銀行已暫停房貸業(yè)務(wù)。
或有后續(xù)新政跟進(jìn)
上周有報(bào)道稱，國(guó)家發(fā)改委正在牽頭起草一部“更嚴(yán)厲”的關(guān)于樓市調(diào)控政策的新文件，力度和范圍將大于不久前出臺(tái)的 “新國(guó)十條”。而新政的出臺(tái)時(shí)間，將視本次樓市調(diào)控情況而定，如果調(diào)控達(dá)不到預(yù)期，將會(huì)很快出臺(tái)。
雖然該傳聞并沒有得到相關(guān)部門的肯定，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也于昨日(5月17日)表示目前并無(wú)樓市調(diào)控新政出臺(tái)，但更嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施又將出臺(tái)的風(fēng)聲近日卻愈演愈烈，直接觸動(dòng)市場(chǎng)敏感的神經(jīng)。
“4月出臺(tái)的樓市調(diào)控政策主要是抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，這一點(diǎn)要與使房?jī)r(jià)馬上下跌要區(qū)分開來(lái)。”中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士付立春在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)指出，如果房?jī)r(jià)還是持續(xù)過(guò)快上漲，調(diào)控政策并沒有達(dá)到目的，后續(xù)的調(diào)控政策肯定還會(huì)跟進(jìn)。
付立春表示，四月的樓市調(diào)控風(fēng)暴，主要是看房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲能不能被有效抑制，而不是馬上就要房?jī)r(jià)過(guò)快下跌。“過(guò)快下跌首先是不太現(xiàn)實(shí)，其次對(duì)銀行等機(jī)構(gòu)會(huì)造成危機(jī)性的不良影響。”他指出。
記者發(fā)現(xiàn)，雖然樓市調(diào)控下住宅成交量出現(xiàn)慘跌，但此前瘋漲的房?jī)r(jià)如今卻依然堅(jiān)挺，二線城市大多數(shù)樓盤非但沒有降價(jià)，甚至有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。
對(duì)此，付立春分析說(shuō)，個(gè)別二線城市在經(jīng)歷調(diào)控的過(guò)程中，需要傳遞的周期和時(shí)間，不可能立刻急剎車。目前各別城市的房?jī)r(jià)還在過(guò)快上漲，可能是因?yàn)檎邲]有跟上或者執(zhí)行不夠。他認(rèn)為，地方政府有必要針對(duì)各自的情況制定地方版的樓市調(diào)控政策。
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)也指出，此輪的地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴較以往不同的是，地產(chǎn)商對(duì)政策要達(dá)到的目的很清楚，而調(diào)控的效果需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證，并不一定能讓房?jī)r(jià)快速下降。
調(diào)控不能急功近利
自2009年底，從“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”到近期的“新國(guó)十條”，一系列的“政策重拳”出臺(tái)都旨在勒住高價(jià)房瘋漲的韁繩。隨著北京等一線城市樓市調(diào)控政策的嚴(yán)厲出臺(tái)，更讓市場(chǎng)看到從中央到地方調(diào)控樓市的決心。
“房?jī)r(jià)跟股票一樣，不是說(shuō)想調(diào)到哪個(gè)價(jià)位就調(diào)到哪個(gè)價(jià)位，政策上只能等等看看，如果樓市調(diào)控政策一出臺(tái)，房?jī)r(jià)第二天就能掉下來(lái)，那這個(gè)政策就太牛了。”魯政委向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，樓市調(diào)控政策的效果需要時(shí)間驗(yàn)證，任何經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)都不能馬上解決問(wèn)題，不能過(guò)于急功近利，也不能操之過(guò)急，目前最可能的政策操作就是“等等看看”。
魯政委進(jìn)一步分析稱，政策在相當(dāng)短的時(shí)間里，不可能馬上出效果，開發(fā)商的資金鏈也不可能馬上就斷，目前樓市的成交量開始萎縮，雖然還不能確認(rèn)房?jī)r(jià)是否下跌，但這也可能是房?jī)r(jià)即將出現(xiàn)變化的前兆。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生近日也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于后續(xù)政策的出臺(tái)，不能“操之過(guò)急”。她認(rèn)為，至少要等到今年第三季度，才能準(zhǔn)確地判斷本輪政策的效果，并做出進(jìn)一步的決策。
一位接近國(guó)土部的專家也向記者表示，旨在擴(kuò)大政策性住房用地供應(yīng)、打擊囤地炒地的土地政策已基本出臺(tái)完畢，重在執(zhí)行，近期不太可能在土地政策上做出調(diào)整。
銀行沒有“躲貓貓”
有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，一旦此次樓市調(diào)控不明顯，銀行在實(shí)施新政時(shí)執(zhí)行力度可能執(zhí)行不足，存在 “松綁”現(xiàn)象，而在下一輪更嚴(yán)厲的調(diào)控政策中，可能首先利用金融這把利劍。
對(duì)此，某股份制商業(yè)銀行房貸負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，銀行也“嗅”到管理層調(diào)控的決心，誰(shuí)也不敢“頂風(fēng)作案”違規(guī)操作，一些中小銀行已暫停房貸業(yè)務(wù)。
魯政委也指出，銀行在此輪樓市調(diào)控中并未“躲貓貓”，在第三套房的停貸方面和房貸利率首付方面也都嚴(yán)格執(zhí)行。
同時(shí)，魯政委還表示，從中長(zhǎng)期來(lái)看，還是應(yīng)該增加房屋的供應(yīng)，以分流投資的需求，解決樓市的本質(zhì)問(wèn)題。他補(bǔ)充道，目前樓市的投資需求如此旺盛，如果金融市場(chǎng)有豐富的金融投資產(chǎn)品，引導(dǎo)這部分資金分流，或許樓市的供需也能得到一定的緩解。
付立春指出，現(xiàn)有的樓市調(diào)控政策趨于溫和、穩(wěn)定，如果能真正穩(wěn)定實(shí)施的話效果也將會(huì)明顯。如果進(jìn)一步抑制樓市貸款的話，由于政策的出臺(tái)是指導(dǎo)性的，對(duì)金融秩序的影響會(huì)較大。
他表示，如果房?jī)r(jià)近期過(guò)快上漲的現(xiàn)象能得到抑制，同時(shí)有小幅回落的話，這個(gè)局面是比較理想的，對(duì)投資、投機(jī)的“擠出效應(yīng)”也比較明顯。(張瑋)
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
“國(guó)十條”配套政策仍待出臺(tái)
每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京
“上海對(duì)住房持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅如何征收、如何具有可操作性等目前還在研究，具體方案還沒有正式確定。”針對(duì)上海市即將開征房產(chǎn)稅的說(shuō)法，新華社近日作出上述報(bào)道。
事實(shí)上，在“國(guó)十條”出臺(tái)一個(gè)月后，各界對(duì)于其配套政策的猜測(cè)不斷，其中既包括備受關(guān)注的房產(chǎn)稅，也包括尚未出臺(tái)的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅的開征或僅限于上海等個(gè)別房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，難以在全國(guó)推廣。在政策觀察期的近兩三個(gè)月內(nèi)，“重磅”政策不太可能出臺(tái)。
房產(chǎn)稅或僅限上海
上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，上海的調(diào)控細(xì)則正在制定過(guò)程中。
該人士表示，新政將對(duì)自住性購(gòu)房需求予以鼓勵(lì)，確保其不受影響;對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房需求則會(huì)從嚴(yán)抑制，以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。
從上述表態(tài)中，容易看出上海市相關(guān)部門的態(tài)度，但對(duì)于房產(chǎn)稅何時(shí)出臺(tái)，則難以得出確切的信息。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，盡管難度較大，上海市仍有可能在近期出臺(tái)房產(chǎn)稅，但短期內(nèi)向全國(guó)推廣的可能性不大。
他表示，作為調(diào)控市場(chǎng)的重磅政策，房產(chǎn)稅的出臺(tái)主要面向個(gè)別“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”的城市，對(duì)于全國(guó)大多數(shù)城市而言，目前尚不適合出臺(tái)。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞也認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅需要兩個(gè)基本條件：城市不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估。他表示，在我國(guó)城市化進(jìn)程快速推進(jìn)的階段，上述兩個(gè)問(wèn)題還難以解決，使得開征房產(chǎn)稅的難度加大。
他同時(shí)表示，作為試點(diǎn)城市，上海出臺(tái)房產(chǎn)稅的主要目的在于觀察政策效果，短期內(nèi)不大可能推開。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅作為已有稅種，比物業(yè)稅更易操作，其開征也變得較為可行。
據(jù)了解，我國(guó)的房產(chǎn)稅于1986年起征，征收范圍為營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)。依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的稅率為12%。
對(duì)于近期 “房產(chǎn)稅或先從增量房起征”的傳言，上海市相關(guān)部門尚未做出明確回應(yīng)。
二套房細(xì)則“照顧”改善型需求
同樣備受關(guān)注的，還有二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。按照“國(guó)十條”的規(guī)定，“貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。”這被認(rèn)為是最有力的調(diào)控措施。
“二套房細(xì)則認(rèn)定需考慮改善型需求。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
據(jù)了解，二套房的認(rèn)定目前由住建部牽頭，聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)、央行制定細(xì)則。但此前，銀監(jiān)會(huì)銀行監(jiān)管一部主任楊家才向媒體表示，二套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以房屋數(shù)量為限，以家庭為單位，不再以銀行信貸記錄為準(zhǔn)。
一位接近住建部的人士表示，上世紀(jì)90年代末的公房、房改房比較舊，人均居住面積也很小，這部分人在改善住房狀況時(shí)，不應(yīng)受到政策的限制。與之相應(yīng)的，“小房子換大房子，舊房子換新房子”也應(yīng)得到支持。
牛鳳瑞也認(rèn)為，我國(guó)的居民目前的大部分需求都是改善型需求，需要支持。
住建部副部長(zhǎng)齊驥在近日做客中國(guó)政府網(wǎng)時(shí)表示，二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)還在制定中。鑒于一些城市房屋登記信息系統(tǒng)尚不完善，實(shí)際操作中，還需要其他信息作為補(bǔ)充。
上述接近住建部的人士表示，由于改善型需求在市場(chǎng)中占比較大，住建部在擬定認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)該予以考慮。
