國(guó)務(wù)院?jiǎn)?dòng)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)有一個(gè)月了，調(diào)控效果顯現(xiàn)。比如樓市出現(xiàn)了二手房市場(chǎng)成交量大幅下降；一手房成交量萎縮；土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫，“地王”消失；房地產(chǎn)股票急跌，金融機(jī)構(gòu)提高房貸門(mén)檻；以及買(mǎi)房人消費(fèi)預(yù)期大變，觀望成為主流等五大變化。其變化當(dāng)然很大，但是4月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)仍然上漲1
2.8%。也就是說(shuō)，“國(guó)十條”出臺(tái)產(chǎn)生了一定效果，但這與“國(guó)十條”宏觀調(diào)控目標(biāo)距離仍然很遠(yuǎn)。
今年以來(lái)，房地產(chǎn)新一輪的宏觀調(diào)控政策特別是“國(guó)十條”，與以往幾次宏觀調(diào)控政策有本質(zhì)上的區(qū)別，從短期來(lái)看，是要堅(jiān)決遏制過(guò)快上漲房?jī)r(jià)；從長(zhǎng)期來(lái)看，則是要根本改變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展宗旨、顛覆房地產(chǎn)原有的商業(yè)運(yùn)作模式、強(qiáng)制性建立住房保障體系等，以此來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展。在看到效果之后，中央政府應(yīng)進(jìn)一步深化調(diào)控。比如，在信貸政策上，還應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手加強(qiáng)調(diào)控。
首先，對(duì)“國(guó)十條”的第一條內(nèi)容法律化與制度化。嚴(yán)格地區(qū)分住房的投資與消費(fèi)，并規(guī)定對(duì)于住房消費(fèi)可能享受政府各種住房?jī)?yōu)惠政策，無(wú)論是信貸還是稅收等，而對(duì)住房投資則不僅不享受任何購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠，而且要采取嚴(yán)格限制政策。基本上讓房地產(chǎn)市場(chǎng)全面恢復(fù)到居住的功能上來(lái)，完全弱化住房的金融投資屬性。
其次，對(duì)于住房投資，在可清楚界定的條件下，通過(guò)信貸政策嚴(yán)格限制，無(wú)論是首付比例還是利率都要嚴(yán)格限定。比如第二套以上住房的首付比例提高、利率上調(diào)等，異地購(gòu)買(mǎi)貸款禁止等。對(duì)于住房投資不能界定清楚的情況下，可以通過(guò)住房交易所得稅來(lái)限制，凡是住房交易所得稅都采取高稅率，讓住房投資者無(wú)利可圖。
再次，讓住房購(gòu)買(mǎi)的信貸政策回歸到常態(tài)。對(duì)存量的第二套以上住房的貸款全面取消利率7折優(yōu)惠并讓銀行對(duì)這些貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，從根本上改變市場(chǎng)投資者的預(yù)期，讓其手中的住房擠出進(jìn)入市場(chǎng)交易。
對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)除嚴(yán)格的房地產(chǎn)規(guī)劃、相應(yīng)土地供應(yīng)及信貸政策調(diào)控之外，稅收也應(yīng)該成為重要手段。特別是個(gè)人住房信貸政策調(diào)控起到一定的效果，如果沒(méi)有房地產(chǎn)稅收政策相配合，不少住房投資者肯定會(huì)尋找新的規(guī)避信貸政策方式。因此，房地產(chǎn)新的稅收政策推出已經(jīng)十分迫切，其中包括住房交易所得稅、物業(yè)稅、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暴利稅等。只有這樣才能夠鞏固及深化當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果，真正地改變住房投資者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府的市場(chǎng)預(yù)期，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型平穩(wěn)過(guò)渡。
總之，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心，就是通過(guò)個(gè)人住房按揭貸款信貸政策及房地產(chǎn)稅收政策全面限制與打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)及房地產(chǎn)的商業(yè)模式發(fā)生根本性改變，政府對(duì)此決不能掉以輕心，反之應(yīng)更為堅(jiān)決深化。
(作者：易憲容 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)
