房地產新政發(fā)布整整一月之后，以一線城市為首的房地產市場風聲鶴唳。成交量毫無爭議地大幅下滑，使得地產交易從賣方市場迅速過渡到買方市場。然而，在恒大地產在本輪房地產調控中率先降價后，其他開發(fā)商并沒有大批跟進的跡象。即便是在一線城市，二手房市場交易價格仍然“堅挺”，市場觀望者樂得稱其為“垂死掙扎”
。
新國十條已經(jīng)進入全面落實階段，市場趨勢在觀望的持久博弈中必將明朗。而在那之前，地方政府細則被認為是“另一只靴子”遲遲沒有落地。截至目前，除北京、青島、深圳等少數(shù)地區(qū)已出臺房地產細則，鮮有地區(qū)披露政策出臺時間。市場人士認為，政策的效果預測與政策落地時機不無關系，尤其在價格敏感區(qū)域尤其如此。
價格拐點將至？
4月末，監(jiān)管部門在全國范圍內啟動房地產貸款壓力測試。與以往不同的是，此次測試包含了房價下跌和利率上升雙重情況下的模擬場景。一為當房價分別下跌10%、20%、30%的情況下，二為利率上升27、54、108個基點情況下，商業(yè)銀行開發(fā)貸款和個人住房貸款不良率將在多大程度上受到?jīng)_擊。
從多家已完成房貸壓力測試的商業(yè)銀行反饋意見來看，大多承受房價下跌幅度在20%-40%之間。如興業(yè)銀行房測試初步結果顯示，若房價下跌30%，該行對公房地產貸款不良率將可能上升0.99個百分點，個人住房按揭貸款不良率將可能上升0.3個百分點；交通銀行的情況是，若房地產價格下降30%，其開發(fā)貸款不良率增加1.2個百分點，個人按揭不良率提高0.9個百分點。
分析人士認為，監(jiān)管部門此舉是對房地產新政及此后地方性政策實施效果的提前演示，也暗含著房價跌幅的預警作用。根據(jù)媒體近一個月來跟進市場的反饋來看，北京、深圳、廣州等一線城市已有部分房價上漲過快地區(qū)出現(xiàn)價格松動，而上海、昆明、武漢等其他大中城市價格仍維持穩(wěn)定。
滬上一資深房地產中介表示，近一個月來，全國各地的房地產交易下滑都很厲害，5月份新開樓盤都不好賣，但是價格并沒有出現(xiàn)預期中的“大彈性”，畢竟三五個月開發(fā)商還是能堅持下來，二手房市場跟的也比較緊，“世博期間房價應該是不會有大跌的”。
地方政策補位
房價的區(qū)別化走勢就如房地產貸款的區(qū)別化政策一樣，有了大方向，還得看地方的意思。眼下北京、深圳、海南、青島、天津已經(jīng)陸續(xù)公布地方性房地產新政細則，除一致貫徹落實中央政策之外，對住房按揭貸款的投放均持謹慎態(tài)度。
上述城市中，北京、深圳已暫停發(fā)放購買第三套以上住房貸款；海南實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約制，10%的土地出讓金向保障性住房建設項目傾斜；青島對一般商品房的計稅毛利率由15%調至20%，對房地產企業(yè)開發(fā)的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預征率由1%調至2%。
上海地區(qū)也在上周傳出了出臺住房保有稅的消息，此舉被稱為“最嚴厲的地方性房地產調控政策”。如果上海推出住房保有稅，必將打擊房地產投機和投資需求，房地產價格也將出現(xiàn)松動，這幾乎是市場的一致判斷。但上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，上海房地產稅針對的是非自住性、擁有多套高端尤其是豪宅的投機客，通過征稅加速其拋盤，讓更多的房源流入市場以起到抑制房價的作用，“那么征收房產稅就僅僅是一個臨時性政策”。
地產中介同樣認為，住房保有稅如果真有其事，對二手房交易將有一定影響，“到時候應該會有一批中高端空置房源加入二手房市場，所以目前雖然觀望情緒濃重，但是價格下跌個10%-15%市場還是比較接受”。記者 鄒靚
