Post By：2009/12/28 8:36:17
[tag]一線,租金,城市[/tag]牛刀：從租金看一線城市房價要跌80%
閱讀(50192) 評論(353) 發(fā)表時間：2009年12月27日 12:07
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[table=98%][tr][td][img]/ac/b.gif[/img] [img]/ac/b.gif[/img] 牛刀：從租金看一線城市房價要跌80%
看一個城市房價的高低，除了房價收入比、住房空置率以外，還有一個很重要的指標(biāo)，那就是租金收益率。在美國，利率為[size=3]1.5%[/size]，正常經(jīng)濟狀態(tài)下[size=3]CPI[/size]為[size=3]1%[/size]，住房的租金率一般為[size=3]7%[/size]，投資回報率一般可以達(dá)到[size=3]4.5%[/size]，除掉契稅大約有[size=3]3%[/size]以上的凈收益。也就是說，在正常的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，只有達(dá)到[size=3]7%[/size]的租金收益率，這個房價才是比較合理的，否則，就沒有投資的價值，房價就存在泡沫。對中國一線城市來說，[size=3]100[/size]萬的房子，一年的正常租金應(yīng)該達(dá)到[size=3]7[/size]萬。
但是，中國一線城市的住房租金率能夠達(dá)到[size=3]7%[/size]的，幾乎沒有。開發(fā)商說的投資型購房完全的是一種欺詐行為，因為沒有誰買房出租是為了虧損。中國的利率是[size=3]5.7%[/size]，假定正常經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顟B(tài)下[size=3]CPI[/size]是[size=3]2%[/size]，也就是說，如果用住房是作為投資，正常的租金收益率應(yīng)該達(dá)到[size=3]9.7%[/size]，否則就是虧損和處在長期貶值狀態(tài)，是毫無價值的。所以，現(xiàn)在的買房投資只是一個幌子，大家都是為了投機，博短期差價。
最近，《福布斯》公布了亞洲最貴房租榜，該榜單是依據(jù)各地生活成本數(shù)據(jù)計算的租用高端兩居室的價格排名，東京以月租[size=3]3.2[/size]萬元位居榜首，香港以[size=3]2.6[/size]萬元位居第二，北京則以平均月租金[size=3]2.5[/size]萬元名列“探花”。福布斯的這種以純粹單月租金作為考量指標(biāo)是不合適的，這種平均月租金的概念比較模糊，沒有面積的大小，沒有總價的高低，籠統(tǒng)的冠以月租金不太科學(xué)，也沒有價值。
住房租金是衡量一個城市經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入狀況的主要指標(biāo)。[size=3]2007[/size]年，美國金融海嘯爆發(fā)前，上海金茂大廈的寫字樓是[size=3]98[/size]美元每平方米，[size=3]2008[/size]年跌至[size=3]38[/size]美元每平方米，現(xiàn)在略有回升，大約為[size=3]48[/size]美元每平方米。從標(biāo)志性寫字樓的租金變化可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟的變化情況，是租金比較真實的價值反應(yīng)。[size=3]2004[/size]年之前，在北京上海深圳廣州四個一線城市，同等地區(qū)同等品質(zhì)寫字樓的售價是住宅的一倍；[size=3]2006[/size]年，一線城市同等地區(qū)同等品質(zhì)的住宅和寫字樓價格相等；[size=3]2009[/size]年，一線城市同等地段同等品質(zhì)住宅和寫字樓的價格已經(jīng)倒掛，住宅的價格變成了寫字樓的一倍。
同時位于陸家嘴的湯臣一品，均價早已高達(dá)[size=3]12[/size]萬每平方米，是金茂大廈均價的整整一倍，但是，湯臣一品的租金是多少呢？現(xiàn)在才[size=3]36[/size]美元每平方米，比金茂大廈現(xiàn)在的租金低[size=3]30%[/size]左右。這種現(xiàn)象說穿了，是經(jīng)濟沒有發(fā)展，而住宅價格出現(xiàn)大量泡沫。從本質(zhì)上看，整體住宅價格的非理性上揚，既沒有經(jīng)濟增長作支撐，更沒有居民收入增加來保證，無論是社會財富還是個人收入都沒有增加，那么，房價為什么飆升呢？這就是我們常說的流動性泛濫，貨幣狂賭中國的老百姓是無論如何一定要買房子，價格再高也必須買。
老百姓買不起房子怎么辦呢？空置。北京上海深圳廣州空置率已經(jīng)高達(dá)[size=3]40%[/size]，繼續(xù)造房子繼續(xù)有人買繼續(xù)空置。再請看一組北京公寓的實際數(shù)據(jù)：
高檔酒店式公寓
項目 位置 面積 租金（元[size=3]/[/size]月）
國貿(mào)公寓 朝陽區(qū)建國門外大街[size=3]1[/size]號[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]廳[size=3]132[/size]平米[size=3] 25000
[/size]東方廣場 東長安街[size=3]1[/size]號[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]廳[size=3]120[/size]平米[size=3] 25000
[/size]嘉里公寓 光華路[size=3]1[/size]號[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]廳[size=3]160[/size]平米[size=3] 28000[/size]
高檔公寓
項目 位置 面積 租金（元[size=3]/[/size]月）
銀泰中心柏悅居 朝陽區(qū)建外大街[size=3]2[/size]號[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]廳[size=3]132[/size]平米[size=3] 18000
[/size]金地國際花園 建國路郎家園[size=3]15[/size]號[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]廳[size=3]140[/size]平米[size=3] 15000
[/size]棕櫚泉花園 朝陽公園南門[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]廳[size=3]140[/size]平米[size=3] 13000[/size]
[size=3]CBD[/size]公寓
項目 位置 面積 租金（元[size=3]/[/size]月）
建外[size=3]SOHO [/size]光華路甲[size=3]8[/size]號[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]廳[size=3]146[/size]平米[size=3] 10000
[/size]財富中心 東三環(huán)中路[size=3]7[/size]號[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]廳[size=3]137[/size]平米[size=3] 11000
[/size]溫莎大道 光華路西里乙[size=3]2[/size]號[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]廳[size=3]120[/size]平米[size=3] 9000[/size]
泛[size=3]CBD[/size]公寓
項目 位置 面積 租金（元[size=3]/[/size]月）
觀湖國際 朝陽公園橋東北角[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]廳[size=3]118[/size]平米[size=3] 7000
[/size]遠(yuǎn)洋天地 慈云寺橋東南角[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]廳[size=3]120[/size]平米[size=3] 5000
[/size]蘋果社區(qū) 百子灣南[size=3]2[/size]路[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]廳[size=3]110[/size]平米[size=3] 5500 [/size]
舉一個例子，銀泰中心現(xiàn)在售價[size=3]10[/size]萬一平方米，[size=3]132[/size]平米是[size=3]1320[/size]萬元，年租金合理狀況應(yīng)該為[size=3]90[/size]萬，平均每月不低于[size=3]7.5[/size]萬，但實際的租金僅為[size=3]1.8[/size]萬。換一個角度來說，如果以租金為正常估值標(biāo)準(zhǔn)，銀泰中心的房價只能賣[size=3]260[/size]萬，也就是說，房價泡沫如果破滅，銀泰中心的房價要跌去[size=3]80%[/size]。其他一線城市住宅價格基本類似，只要房價回歸理性，都要跌去[size=3]80%[/size]。這一天會很快到來。
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